FAQ по стрит-ретейлу: рисков много, инвестиции неизбежны

Отмена долевого строительства и переход застройщиков на работу с эскроу-счетами, как не раз отмечали эксперты, резко сокращает объем инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости. Соответственно, деньги частных инвесторов придут на другие рынки. Одним из них станет стрит-ритейл — встроенные коммерческие помещения. Но приток денег будет сопровождаться ростом экономических проблем арендаторов — ретейл в Петербурге переживает не лучшие времена — и обострением правовых угроз. Какие же факторы, негативные или позитивные, возьмут верх и определят перспективы масштабного рынка помещений в первых этажах? Участники дискуссии клуба Winner РБК Петербург взвесили pro и contra и сделали прогнозы.

Дополнительные инвестиции в будущем году неизбежно придут в стрит-ретейл, посчитали все участники дискуссии. Есть несколько оснований для прихода этих денег. Это, во-первых, новые правила на рынке долевого строительства. В новых условиях исчезает серьёзная дельта между ценой покупки квартиры на нулевой стадии и ценой готового жилья, а вместе с ней — и массовые вложения в жилые квадратные метры как инвестиционный продукт. Поэтому часть инвесторов, которые раньше покупали квартиры, сейчас устремляют свои взгляды на покупку коммерческих помещений в жилых домах, отмечает директор по продажам Setl Group Павел Мельников.

«Квартиры в этом году резко выросли в цене — 140−150 тыс. руб. за квадратный метр, поэтому часть инвесторов считают, что жилая недвижимость не даст возможность заработать как раньше, — рассказывает он. — Мы, в свою очередь, делаем стрит-ретейл сегментом, открытым для начинающих инвесторов — меняем нарезку помещений с больших метражей на меньшие, тем самым снижая абсолютную стоимость помещений и делая их ликвидными и востребованными». По словам Мельникова, у компании «колоссальные планы» по увеличению объёма коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в проектируемых объектах.

Во-вторых, для притока денег в стрит-ретейл сложились финансовые условия. Основной мотивацией инвесторов раскассировать свои сбережения является снижение ключевой ставки, уверен заместитель председателя правления Банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин. «Центробанк несколько раз подряд снижал ключевую ставку. В последний раз она была снижена на 0,25. Рынок сейчас ожидает, что к концу следующего года ключевая ставка должна быть на уровне 5,5%. Конечно, ставки по депозитам будут снижаться, и те традиционные вкладчики, которые еще 2−3 года назад могли получить по ряду депозитов доходность 8−10%, сейчас получат 5−6%, а через год — 4%. И вот тут у инвесторов появляется веский повод воспользоваться альтернативными инструментами заработка».

Как он прогнозирует, «часть инвесторов пойдет на фондовый рынок. А те, у кого нет соответствующих компетенций (а таких большинство), направят свои деньги по другим направлениям, в том числе и в стрит-ретейл».

Прогнозируемый приток денег в сегмент стрит-ретейл произойдет на фоне растущих в этом сегменте рисков. Один из них — отсутствие у инвесторов компетенций, необходимых для разумных вложений в коммерческие помещения. «Я наблюдаю большое расслоение между квалифицированными и неквалифицированными инвесторами. Мы нередко фиксируем покупки помещений по цене на 40% выше нашей максимальной оценочной стоимости объекта», — говорит генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. По его словам, компетентные инвесторы оценивают привлекательность помещений, исходя из чёткого, проверенного на практике срока окупаемости для каждого типа объектов. «У случайных же покупателей представление о сроке окупаемости весьма размытое, нередко они руководствуются соображениями достаточно/недостаточно получать определённую сумму с аренды объекта, а подчас принимают решения эмоционально, исходя из подхода „нравится — не нравится“», — говорит Ельцов.

«Не так давно мы продавали помещение на Петровском проспекте, по нашим расчетам, со сроком окупаемости около 30 лет. Покупатели — ими оказались известные хоккеисты — заплатили более 250 тыс. руб. за квадратный метр. Видимо, они хотели сохранить свои сбережения и вести коммерческую деятельность рядом с домом, заходя в приобретенный объект чуть ли не в домашних тапочках. Это полностью меняет наше представление об инвесторах», — приводит пример Павел Мельников.

Еще один риск, который отметили участники дискуссии — сильная сегментация помещений по уровню ликвидности и, как следствие, «затоваривание» рынка мало ликвидными объектами. Ликвидные, то есть, прежде всего, удачно расположенные помещения окажутся в дефиците и их цена будет расти, в то время как мало ликвидные станут дешеветь.

«С 2014 года — я сужу и по своим объектам, и по объектам коллег — образовалась огромная пропасть между хорошими помещениями, которые пользуются спросом и помещениями „на троечку“, на которые спрос упал и с точки зрения продажи, и с точки зрения аренды. Сейчас замерли продажи помещений, которые находятся за углом от центральной стороны здания или в локации с низким пешеходным трафиком. До 2014 года инвесторы брали такие помещения для перепродажи и за 5−6 месяцев делали перепланировку, организовывали новые входные группы, производили смену арендаторов и продавали, однако сегодня часть таких объектов у инвесторов просто зависла», — говорит доцент РАНХиГС и частный инвестор Александр Родионов.

Важный нерыночный риск, который тормозит желание инвесторов вкладывать ресурсы в стрит-ретейл — «потребительский экстремизм». Как отмечает президент ГК RENTA Артём Гудченко, в 2019 году как снежный ком нарастало число судебных исков к собственникам и арендаторам со стороны жильцов. По его словам, в большинстве случаев судебные решения принимаются не в пользу арендаторов.

«Начинается серьёзная революционная кампания жителей многоквартирных домов вместе с районной администрацией против бизнеса, — констатирует он. — Эта угроза сегодня не осознаётся властью и бизнесом как серьёзная, но, если не принимать никаких мер, через два года она станет масштабной». Гудченко добавляет, что для бизнеса этот фактор находится вне зоны управления: «Были попытки со стороны коллег, которые столкнулись практически с военными действиями на улице Рубинштейна, как-то повлиять на ситуацию, начав процесс урегулирования путём внедрения кодекса этики взаимоотношений бизнеса с жителями. Но это пока вялые попытки — администрация и надзорные органы имеют больший рычаг силы. Что мы видим в итоге — проигранные в суде дела, убытки, закрытие заведений».

С тем, что число конфликтов между жителями и бизнесом в этом году заметно выросло, соглашается генеральный директор и совладелиц сети «Теремок» Виталий Свидовский. По его словам, конфликты с жильцами отбивают желание бизнесменов инвестировать в стрит-ретейл. Однако он обратил внимание на то, что во встроенных коммерческих помещениях отмечается более высокий рост продаж. «В ТЦ мы фиксируем рост продаж на 5−7%, а в ресторанах в помещениях street retail — на 10−15%. Это связано с туристическим потоком, который сейчас касается не только Невского проспекта, но и многих улиц в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Там наши точки в основном расположены в жилых домах», — говорит Виталий Свидовский. Поэтому, по его словам, «Теремок» идет на компромиссы с жильцами. Но если встанет вопрос о «больших деньгах», «Теремок» будет готов закрыть точки в «скандальных» локациях.

Девелоперы в проектах квартальной застройки ищут способы, как со своей стороны «обезопасить» инвесторов стрит-ретейла. Избежать зависимости от жильцов проще всего в помещениях, которые расположены не на первых этажах, а в отдельно стоящих или пристроенных помещениях на территории жилых комплексов. По мнению директора по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольги Михальченко, подобные объекты в ближайшей перспективе будут пользоваться популярностью среди инвесторов. «Раньше эти обособленные объекты на рынке были недооценены. Но в новых реалиях, желая обезопасить себя от внешних факторов, инвесторы будут вынуждены обратить внимание на этот сегмент рынка коммерческих помещений», — рассказывает Михальченко.

По мнению самих инвесторов, лучшим ответом на вызовы в существующих реалиях будет объединение усилий и ресурсов — например, в форме инвестирования посредством закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Это поможет не столько в противостоянии недовольным жильцам, сколько в покупке больших площадей помещений на выгодных условиях.

«Сейчас инвесторы стремятся работать группами, а не в одиночку. Как это работает на практике: группа инвесторов выходит к застройщикам и покупает сразу весь первый этаж здания. Таким образом создается целостная логичная концепция торговой функции всего жилого комплекса или отдельно стоящего дома, регулируется состав арендаторов, формируется рекламная зона, решаются общедомовые вопросы. Это помогает инвесторам получить дополнительные скидки на объекты и преференции при выборе помещений от застройщика», — рассказывает Александр Родионов. По его словам, такое объединение носит неформальный характер. Работа инвесторов через формальные структуры — ЗПИФы, по оценкам эксперта, пока характерна больше для Москвы, чем для Петербурга, но со временем займет своё место и в Северной столице.

Пример неформального объединения инвесторов приводит Павел Мельников. «Есть пласт инвесторов, работающих с сетевыми магазинами, которые ищут крупноформатные помещения. Такое предложение редкое и очень интересное для профессионалов рынка. Мы его создаем в наших проектах. Инвесторам важно купить все помещения на одной улице, создав свою торговую галерею, чтобы в одном доме магазины работали в рамках одной концепции, то есть, например, так, чтобы рядом с «Пятёрочкой» не открылось бюро ритуальных услуг», - говорит он. Мельников приводит пример из своей практики, когда помещение площадью более 1 тыс. кв. м выкупили несколько инвесторов, скинувшись по 30-50 млн руб. каждый.

Однако управляющий партнёр Legal to Business Светлана Гузь говорит о негативном опыте работы ее клиентов по таким схемам. По её словам, когда у одного объекта много собственников, это может привести к конфликту интересов. «Тот, у кого больше площадей, со временем начинает диктовать условия, с которыми могут быть не согласны остальные соинвесторы. В ситуациях, когда взгляды на управление активом различны, стороны порой входят в клинч, что парализует управление в целом, либо срабатывает правильно «сильного». Если говорить о частных инвесторах, то для них лучше уж маленькое помещение, но собственное. Логика – я знаю, что объект мой и я в нем хозяин, в любой момент могу принять самостоятельное решение – скорее свойственна петербургским инвесторам, нежели готовность брать на себя риски и неудобства партнерства ради большей выгоды», - полагает Светлана Гузь.

При этом она отмечает, что работая через ПИФ с профессиональной управляющей компанией, инвестор получает ряд преимуществ как с точки зрения профессионального управления активами и дифференциации рисков, так и с точки зрения налогообложения. «Однако такой инструмент, как управление активами множеством частных инвесторов посредством ПИФ, больше характерен для Москвы. В Петербурге это пока не так популярно ввиду малой осведомленности и низкой правовой культуры», - говорит Светлана Гузь.

По мнению Артёма Гудченко, рынок стрит-ретейла ожидает рост объема инвестиций с параллельным подорожанием ликвидных участков, то есть – снижением средней доходности. «Тех безумных доходностей, которые были 10-20 лет назад, в целом по рынку не будет. Думаю, сегодня среднестатистический инвестор, если он не совершает ошибок, вправе рассчитывать на 10-12% годовых», - рассуждает Гудченко.

Однако, прогнозирует он, даже на таком рынке найдутся люди, которые при помощи специальных знаний, технологий, инновационных решений и везения «будут создавать уникальные проекты с «гипервысокой» доходностью».