FAQ по жилищному строительству

Поправки к федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве...», по выражению некоторых экспертов, встречены тихим саботажем — подавляющее большинство застройщиков старается попасть под «спецусловия», которые позволят работать по старым правилам еще полтора-два года. Но по истечению этого срока девелоперам все равно придется перейти на эскроу-счета и банковское финансирование. Одна из главных проблем отрасли на данный момент состоит в том, что застройщикам до сих пор до конца не ясно, как на практике будет осуществляться взаимодействие с банками. Наиболее спорные и непонятные строительному бизнесу аспекты новых правил игры участники рынка обсудили с представителями власти в ходе дискуссии, которая проходила в рамках проекта «Клуб Winner. Встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина» при поддержке ресторана высокой кухни Eclipse.

Если у девелопера есть собственные деньги на строительство объекта «от и до», законодательство не обязывает его использовать банковские деньги, однако, как отмечает Юрий Грудин, основатель ГК Пионер в Санкт-Петербурге, а на сегодня – генеральный директор компании Formula City – застройщиков с собственным капиталом в Петербурге единицы. «Девелоперу не обязательно пользоваться деньгами банка, он может строить на свои, если у него они есть в полном объёме, но, как правило, в объектах капитального строительства это редкий случай, в городе у нас таких застройщиков единицы. Тогда и счёт в банке открывать не нужно, вы будете вообще идти не по 214 закону, а сами построите на свои деньги, введёте в эксплуатацию и будете продавать готовые квартиры». Однако в целом, чтобы реализовать проекты, у бизнеса нет других вариантов, кроме банковского финансирования, отмечает Грудин.

Застройщиков беспокоит надежность банковской системы в контексте новых правил игры. Участники дискуссии сошлись в том, что ни на федеральном, ни на региональном уровне пока нет адекватных механизмов защиты интересов дольщиков в случае краха банка, который ведет строительный проект.

«Эскроу-счета работаю так, что банк принимает и замораживает деньги покупателей квартир, чтобы рассчитаться с застройщиком, когда объект будет уже сдан. Банк сам решает открывать вам проектное финансирование или нет. Если оно открыто, то вы не можете взять больше, чем вам нужно на окончание стройки. Вас обяжут достроить до конца и сдать объект, иначе вы обанкротитесь. Но что будет делать застройщик, у которого нет достаточного собственного капитала на обслуживание процентов по кредиту на период строительства дома? Или что делать застройщику, если банк сам обанкротится? Эти вопросы остаются открытыми», - рассуждает Артём Гудченко, президент группы компаний RENTA и управляющий партнер частного инвестиционного фонда ADASTRA Management.

Еще один повод для беспокойства девелоперов – недостаточно высокий уровень банковской экспертизы в том, что касается оценки строительных проектов. Генеральный директор «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков отмечает, что, с одной стороны, денег у банков много, и они как их давали, так и будут давать на строительные проекты; с другой — непонятны критерии, по которым банки будут отбирать проекты для финансирования. «Все живые проекты деньги получат. Вопрос — с какой нагрузкой? Пока непонятно, кто и как в банках будет оценивать проекты девелоперов», — сказал Шестаков.

Девелоперы опасаются, что из-за дефицита экспертизы у банковских сотрудников, они не смогут компетентно оценить перспективность строительных проектов. В результате любые нестандартные проекты будут забракованы банками. Локации, ликвидность которых неочевидна для банкиров, будут получать кредитование все реже и под все больший процент, считают участники дискуссии.

«В 90% случаев, если банк не будет уверен в прибыльности объекта, в проектном финансировании будет отказано. Взять на себя ответственность за нестандартные проекты большинство банков не готовы. На мой взгляд, через год-два проектное финансирование будут осуществлять только государственные банки. Мелкие частные банки предпочтут меньше заработать, нежели попасть на резервы или рисковать лицензией», - рассуждает Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business.

По мнению Оксаны Кравцовой, генерального директора ГК «Еврострой», для того, чтобы смягчить эту проблему, часть квалифицированных специалистов от застройщиков может перейти в банковскую сферу.

Ещё одна проблема, с которой могут столкнуться банкиры и застройщики, - недостаточный спрос на жилье в объектах, которые получили проектное финансирование. Как отметили девелоперы, если квартиры не покупают у застройщика, имеющего компетенции в этой сфере деятельности, вряд ли их будут покупать у банка. «Если построили объект, а его никто не покупает, банку остаётся только продать объекты по цене ниже плинтуса – и всё. В целом банк в любом случае остаётся в плюсе», - говорит президент ГК «Еврострой» Валерий Кравцов.

Впрочем, по словам Оксаны Кравцовой, практика показывает, что рано или поздно квартиры продаются в любых проектах. «Другой вопрос, заработает ли на этом застройщик, учитывая высокий банковский процент», - отмечает она.

Как отметили застройщики, до изменения закона о долевом строительстве, 30% дольщиков покупали квартиры на стадии котлована по цене значительно ниже стоимости жилья после сдачи объекта. Девелопер делал покупателю скидку за то, что мог пользоваться его деньгами во время строительства. Для дольщика это плата за риск – он не имел 100% гарантии, что получит квартиру в срок (и получит ее в принципе). При новых правилах игры этот риск исчезнет или его возьмет на себя кто-то другой?

Тогда возникает вопрос, зачем застройщику делать скидку покупателю жилья, если он не сможет воспользоваться его деньгами? Как отмечает Оксана Кравцова, смысл продавать квартиры на ранней стадии по-прежнему есть, потому что, чем больше квартир застройщик продаст на начальной стадии, тем меньше у него будет процентная ставка в банке. «Ещё один аргумент в пользу продаж на всём цикле строительства - иметь к вводу объекта гарантированное количество проданных метров, поскольку продать объект целиком в сжатые сроки после ввода будет нереально. На застройщика кроме прочих затрат ляжет бремя коммунальных платежей и продолжающаяся выплата процентов по кредиту. Это приведёт к абсолютной нерентабельности проекта», - говорит она.

Поправки в закон приведут к сокращению инвестиционных сделок на рынке жилья. Речь идет о квартирах, которые люди скупали в строящихся домах на этапе котлована, а потом продавали в уже построенном доме по более высокой цене. По словам участников дискуссии, ранее порядка 20% квартир приобреталось с инвестиционной целью. Сейчас это сделать будет невозможно, поэтому деньги будут искать другое применение. Банки и инвестиционные компании будут разрабатывать новые проекты и предлагать их инвесторам. Как отметили участники дискуссии, интерес инвесторов может перетечь в сторону аппарат отелей. Как считают участники рынка, с точки зрения инвестиций это более понятный продукт, гарантирующий не только сохранение и приумножение капитала, но и получение стабильного ежемесячного дохода.

Как отметили участники дискуссии, новые правила игры в строительной отрасли существенно повлияют на отношения между землевладельцами и девелоперами. «Никто сейчас с большими рисками не будет покупать землю, девелоперы будут пытаться так или иначе оттянуть сделку до момента получения разрешения на строительство, получение проектного финансирования, а потом уже рассчитываться с землевладельцами. Ведь если раньше при покупке земли застройщики были готовы взять риски на себя, сейчас их будет оценивать банк», - говорит Юрий Грудин. Если же землевладельцу нужны деньги сейчас, он сильно снизит цену, полагает Грудин. В целом участники дискуссии полагают, что одним из последствий изменений в ФЗ 214 будет удешевление неликвидных земельных участков.

В среднесрочной перспективе объем предложения будет плавно сокращаться. По данным Росстата, в Петербурге за 2018 год было введено 3,9 млн кв. м (всего в России — 75,3 млн кв. м). Евгений Барановский, заместитель председателя комитета по строительству Петербурга отмечает: «По итогу 2019 года цифра объема введенного жилья запланирована на уровне 3,4 млн квадратных метров». По мнению некоторых участников дискуссии, в будущем ввод жилья упадет на 30% по отношению к текущему году. Сейчас девелоперы заняли позицию ожидания и крайне осторожно начинают новые проекты. К тому же с ужесточением правил игры рынок очистится от «случайных» игроков — компании, которые строят 1-2 объекта, постепенно выйдут из бизнеса, полагают участники дискуссии.

В перспективе игроки строительного сектора ожидают усиления начавшейся ранее монополизации отрасли. Как отмечает Евгений Барановский, уже сегодня в Петербурге больше половины рынка занимают 10 основных строительных компаний. «Я считаю, что отрасль уже достаточно монополизирована и каких-то крахов на рынке не ожидаю. В Петербурге сегодня нет малых строительных компаний. Какие малые компании могут купить землю, рассчитать план строительства, пойти в банк и получить проектное финансирование? Это разве малый бизнес? А сравнивать себя с «Группой ЛСР» и «ПИКом» не нужно, такие компании идут по своему пути», — говорит он.

По мнению чиновника, строительным компаниям, несмотря на все трудности и возникшие вопросы к ФЗ-214, придется «принять его за реальность». «Закон уже вступил в силу и ничего не остается, как работать по нему. Мы, в свою очередь, создаем все условия, чтобы переход работы рынка был планомерным, без потрясений и прошел в рабочем режиме. Но попытки придумывать обходные инвестиционные схемы для проектов мы будем всячески пресекать», — резюмирует Евгений Барановский.