Коммерческая недвижимость сегодня проходит большую перезагрузку. На первый план выходят гибкие форматы, способные найти своего потребителя в любых условиях, включая пандемию. Девелоперы ищут новые источники финансирования: нехватка крупных институциональных инвесторов повышает значимость коллективных инвестиций.

Эти и другие вопросы обсудили эксперты — участники дискуссии РБК Петербург «Недвижимость для бизнеса в поисках формы. Год больших трансформаций», проведенной в рамках серии встреч «Клуб Winner. Встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина» в ресторане «Probka на Добролюбова.

Сегмент торговой недвижимости больше всех пострадал от карантина. По оценке генерального директора ТРК «Галерея» Дмитрия Зубкова, выручка владельцев торговых комплексов в 2020 году сократилась более чем на 30%. Впрочем, после снятия ограничений ситуация стала исправляться. «По моему ощущению, эта тенденция не продолжится. После того, как 12 февраля открыли точки общепита, это положительно отразилось на работе всего нашего торгового центра», — отметил Дмитрий Зубков.

Управляющий партнер АЙ Б И Групп Юрий Борисов, в свою очередь, заметил, что разные ценовые сегменты торговой недвижимости пережили карантин по-разному. А именно, хорошо показали себя крайние варианты — дисконты и лакшери; а, например, средний и средний-плюс сегменты пострадали сильнее. Юрий Борисов привел в качестве примера два принадлежащих компании торговых комплекса — центр дисконтов и аутлетов «Румба» и премиальный проект «Экополис» на Выборгском шоссе. «В „Румбе“ мы сразу после открытия, после карантина получили рост выручки от арендаторов к аналогичному периоду прошлого года. В „Экополисе“ ситуация сложнее, там не страдает только „Азбука Вкуса“, которая относится к лакшери-сегменту», — рассказал Юрий Борисов.

При этом ни тот, ни другой эксперт не заметили каких-либо серьезных изменений с точки зрения наполнения ТРК, появления новых форматов. Дмитрий Зубков отметил некоторое смещение развлекательной составляющей в сторону фуд-холлов, а также новую задачу по совмещению онлайн- и офлайн-форматов продаж. «Сейчас у нас доля онлайн-продаж какая-то смешная, 2−4%, и это не очень интересно. Но есть отдельные сегменты типа электроники и бытовой техники, где начинаешь задумываться, будут ли они платить такую же арендную ставку в следующем контракте, если у них 10−15% продаж уходит в онлайн», — сказал он.

Расширение онлайн-торговли стимулировало развитие иного сегмента недвижимости, который Юрий Борисов обозначил как «лайт-индастриал». Он пояснил, что речь идет о «последних милях» сетей доставки — логистических комплексах, откуда товары отправляются непосредственно клиентам. «Наше консалтинговое подразделение недавно работало над проектом в 5 минутах от площади Александра Невского. Площадь небольшая, 10 тыс. кв. м. И мы пришли к выводу, что стратегия лайт-индастриал, последняя миля, в том числе для dark kitchen, будет там оптимальной», — отметил Юрий Борисов.

Положение в офисном сегменте в чем-то схоже с ситуацией в торговле. С одной стороны, отлично себя чувствуют бизнес-центры класса А, с другой — набирают обороты непритязательные коворкинги (хотя в перспективы последнего формата верят не все). Наиболее пострадали те, кто между этими сегментами: офисы классов В и С.

Как рассказал Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), в бизнес-центрах А-класса арендаторы, хотя и ушли на «удалёнку», продолжали исправно оплачивать аренду. «В других классах разный масштаб потерь, но наша компания потеряла по выручке в классе В минимум 20%», — отметил он. Один из бизнес-центров компания переформатировала в коворкинги и получила хорошие результаты. «Мы вышли на хорошие средние показатели по выручке, по расходам, по заполняемости — более 90% заполнено», — поделился Николай Антонов.

Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов объяснил ситуацию так: «За последний год те компании, у которых арендная плата составляла серьезную часть их расходов, стали ужиматься и сокращаться. А это именно арендаторы сегментов В и С. Те компании, где арендная плата — это несущественная часть расходов, никуда не съехали, хотя это и более дорогой класс А».

Впрочем, в перспективы коворкингов верят далеко не все участники рынка. Игорь Водопьянов, например, считает их «модным увлечением» (каким ранее были опен-спейсы) и не видит за ними будущего на российском рынке. Это связано прежде всего с отсутствием стабильной целевой аудитории у данного формата, поясняет Водопьянов: «Это должна быть компания, у которой в сентябре 500 человек, в октябре 400, в декабре 200, а потом опять в мае 500». Вторая слабость формата коворкингов — его неспособность вызывать эмоциональную привязанность к месту работы, продолжает Игорь Водопьянов. «Офис несет социальную функцию. Человек должен прийти из одного уютного места — дома, в другое, пусть менее уютное, но свое», — сказал он.

Другие участники дискуссии с этими доводами не согласились, указав на то, что конкурентные преимущества коворкингов лежат в другой плоскости и в совокупности могут «перевесить» плюсы традиционного офиса. Главный плюс «гибких» офисов — возможность сократить затраты на организацию рабочих мест. Так, директор ALCOPA PROJECT Лариса Аниканова привела конкретные типы клиентов, заинтересованных в коворкингах. В частности, это крупные компании, которые все чаще организуют «внутренние коворкинги» для сотрудников с гибким графиком работы. «Сотрудники могут бронировать места и работать посменно, „вахтовым методом“. Запуская смешанный формат, можно уменьшить арендуемую площадь», — сказала Лариса Аниканова.

Руководитель проекта Resonance Space (NBCom GROUP) Евгений Деревянко также отметил актуальность гибридных форматов. «Резиденты офисов класса А, в целом, за гибридный формат модернизации офисов. Для них держать офисы — необходимость, но сотрудники будут выходить в офис в формате гибридного режима. И сейчас очень популярны решения по «хотдескам», когда сотрудники имеют собственный распорядок и могут забронировать рабочее место на определенное время», — сказал он. В то же время, по словам Евгения Деревянко, часть резидентов выбирает коворкинг в чистом виде, если локальное подразделение насчитывает, скажем, 15 человек. Это, например, «Яндекс» и «Сбер» с большим количеством отдельных сервисов и, соответственно, «точечных» подразделений в Северо-Западном регионе.

Тем не менее, полагает генеральный директор «Комфортел» Дмитрий Петров, коворкинги не заменят классические офисы, так же как кинотеатры не заменили в свое время театры. «Формат потребления не изменится по щелчку из-за случившейся пандемии. Будет постепенное качественное изменение в сознании потребителя: если раньше недвижимость воспринималась как квадратные метры, то теперь она больше будет развиваться как недвижимость-сервис. Коворкинг — лишь частный пример недвижимости как сервиса», - подчеркнул он. Так, в классических офисах все больше ценится пространство, изначально приспособленное под нужды клиента: перегородки, мебель и так далее.

«Я считаю, что сегодня недвижимость идет навстречу клиентам и приобретает огромную сервисную составляющую», - согласен генеральный директор Investa Данил Бекиров. «Мы постоянно следим за восходящими трендами на рынке инвестиционной недвижимости. Сегодня на виду - коворкинги, апартаменты и склады самообслуживания. Это самые быстрорастущие сегменты на всем российском рынке», - отметил эксперт. По словам Данила Бекирова, если апартаменты — изначальная специализация компании, то коворкинги — это совершенно новая ниша, которую Investa не могла обойти стороной как перспективный растущий рынок. «Не думаю, что коворкинги займут 20-30% рынка коммерческих площадей офисов. Но те проекты, которые будут первыми, получат самых платежеспособных клиентов, готовых платить за сервис, а следовательно и лучшие доходности от 10 до 12% годовых», - подчеркнул эксперт.

Апартаменты также не теряют свою актуальность как еще один гибкий формат недвижимости с высокой сервисной составляющей, уверен Данил Бекиров. «В нашей сети апартаментов «Гости Любят» в 2018 и 2019 годах мы выплатили нашим инвесторам 13,6% и 12,7% соответственно. В прошлом году получилось лишь 5,5% годовых. Это, конечно, меньше, чем годами ранее, но апартаменты выстояли жесточайший кризис и сохранили положительную доходность», - поделился данными эксперт. По его словам, причина устойчивости в том, что апартаменты успели перестроиться и оттянули на себя средне- и долгосрочную аренду. И не упали в цене, за исключением короткого периода «истерики» в апреле-мае 2020 года.

В свою очередь, Николай Антонов отметил повышенный интерес микроинвесторов к апарт-отелям. «Меры поддержки жилищного строительства в форме снижения ипотечной ставки плюс волнения в экономике привели к тому, что цены на недвижимость пошли вверх. Люди стали «парковать» деньги в недвижимость, смотреть квартиры. Но когда у тебя 5-6 квартир, а сдавать их тяжело, они вместо актива превращаются в пассив. Поэтому люди обратили внимание на апарт-отели», - объяснил он этот тренд.

Участники дискуссии обсуждали и иные способы привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость. Так, директор по работе с корпоративными клиентами QBF Олег Балан упомянул о новых возможностях фондового рынка. «Если раньше фондовый рынок был в некоем противовесе рынку недвижимости, то последние два года они начинают объединяться, и возникает синергия, появляются новые продукты, например, рентные фонды», - рассказал он

Набирает популярность такой инструмент, как закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ). Пока — скорее в качестве легального способа сэкономить на налогах и финансирование в обход банков. «На мой взгляд, эта тема очень перспективная — законный и безопасный способ для инвестора получить коллективные инвестиции. Она станет трендом ближайших десяти лет», - полагает Олег Балан.

«В настоящее время рынок недвижимости претерпевает метаморфозы и видоизменяется. Появляются новые виды бизнеса, меняются подходы к управлению рабочим временем и пространством фактического присутствия сотрудников, подходы к аренде и владению, ожидания инвесторов от объектов недвижимости», - подвел итоги дискуссии Олег Балан. По его словам, меняются подходы к инвестированию, наблюдается синхронизация и заинтересованность рынка фондового в рынке недвижимости. Набирают популярность проекты коллективных инвестиций с участием биржи и фондов, где объем владения и коэффициент участия определяет сам инвестор.

С точки зрения формата, по словам Николая Антонова, в пандемию лучше всего показали себя те объекты недвижимости, которые больше были готовы видоизменяться под нужды потребителей.

При этом, как подчеркнул Данил Бекиров, нужно четко понимать, кто именно является потребителем. «Те комплексы, которые имеют четкую сегментацию, концепцию и подход к конкретному потребителю, успешно сданы, получают выручку, имеют потребителей и обороты с прибылью. Если найден потребитель для недвижимости, найден спрос — остается только масштабировать модель», - убежден эксперт.