клуб Winner
Шеринговая экономика и земля на Антибе: что обсуждал петербургский бизнес на Лазурном берегу
В деловом календаре многих петербургских бизнесменов в середине марта стоит поездка в Канны. Она нужна не только и не столько для того, чтобы присмотреть апартаменты для летнего отдыха семьи, сколько для улавливания свежих бизнес-идей, созревших в Европе, и активного обсуждения перспектив работы на родном рынке в непринужденной обстановке.

Поводом для неформального брэйнсторминга становится международная выставка MIPIM в Каннах: на неё съезжается более 5 000 инвесторов, девелоперов и сити-менеджеров со всего мира, и дневная деловая программа выставки получает продолжение на вечерних частных переговорах и дискуссиях. Одна из таких встреч прошла в Каннах в формате BestDinner. РБК Петербург прислушался к тому, о чем говорили петербургские капиталисты на Лазурном берегу.
Модераторами делового ужина стали председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников в образе Дока Эмметта Брауна и генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков в образе Марти МакФлая. Ведущие предложили коллегам не пренебрегать прогнозами футурологов и делиться своими собственными. Сами же они представили гостям ретроспективу развития рынка недвижимости за последние 30 лет как череду внешних и внутренних кризисов, подъемов и коллапсов.
В отличие от откровенного пессимизма, который сквозил в большинстве разговоров девелоперов и инвесторов в 2018 году, весной 2019 года на Лазурном берегу звучали и вполне оптимистичные истории адаптации к новым условиям и кейсы про найденные новые бизнес-модели и ниши.
Можно констатировать, что девелоперы уже отошли от шока, вызванного новыми правилами финансирования стройки (закон 214-ФЗ). «Нет уверенности, что банки смогут обеспечить строителям необходимый объем финансирования. Кроме того, мы видим, что государство научилось забирать бизнес по-рыночному, не прибегая к откровенному отъему собственности. Но в госсекторе всегда низкая производительность труда и эффективность производства. Рано или поздно крупные структуры опять будут приватизированы. Наша задача – понять, как работать дальше» - сформулировал свою позицию Георгий Рыков.
Константин Кузьмин
генеральный директор BPS – Development
«Мы работали в последние годы в разных нишах. И определили перспективное направление для нашей компании – это «служба технического заказчика на аутсорсинге». Оно востребовано, поскольку позволяет оптимизировать затраты инвестора. С 2006 года мы работаем с United Colors of Benetton, они построили себе около пятисот торговых домов по всему миру, не имея собственной службы технического заказчика. Еще один наш клиент - компания Serioplast, которая строит небольшие производства пластиковых емкостей под бытовую химию для компании Unilevel. Даже в тех случаях, когда у компании есть собственный строительный отдел, от него бывает трудно дождаться свежих решений. Отдавая работу технического заказчика на аутсорсинг, заказчик экономит на штате, на офисной площади, на фонде заработной платы, на подрядчиках, потому что это обеспечивает прозрачность тендера, без «откатов» и лишних накрученных позиций. Западные компании это уже поняли, поэтому давно не содержат лишние отделы».
Алексей Лебедев
президент группы компаний «Региональное управление»
«Городу нужны не только глобальные проекты, но и проекты «на земле». Нужны небольшие инвесторы и девелоперы, способные сделать под ключ маленькие проекты. Мы пошли в этот сегмент – здесь понятные инвестиции, капитализация и срок окупаемости 4-5 лет».
Вадим Заяц
генеральный директор компании «ЛИИС – инженерные решения»
«Мы строим бизнес на том, что даем людям новые знания. За инновацией не всегда можно разглядеть реальный шанс заработать. Например, кто верит в будущее электромобиля в ближайшую пятилетку? Между тем самый прибыльный вид девелопмента в США и Швеции – строительство паркингов, которые оснащены оборудованием для электромобилей. Развивать такую инфраструктуру в России кажется глупым. Но представьте себе: вы купили квартиру в Москве за 20 млн и парковочное место за 3 млн рублей, а через три года какой-то электрик тянет над вашим автомобилем кабель к соседу. Столичный девелопер, который согласился с нами и рискнул поставить такое оборудование, продал парковочные места не только быстро, но и дороже, чем рассчитывал».
Однако не обошлось без грустных прогнозов и констатаций «затяжной зимы» в экономике. «Главная наша проблема – не в плохом регулировании строительного рынка, а в отсутствии правосудия, - констатировал Егор Носков, управляющий партнер юридической фирмы «Дювернуа Лигал». - Судебная система есть, а правосудия нет. Есть ли надежда вернуть капиталы в Россию? Мы никому из наших клиентов этого не советуем. Амнистия капиталов была бы полезным действием, но ее предложили крайне ограниченному кругу предпринимателей. Думаю, что те 10 млрд, которые все-таки вернулись, принадлежат не более чем десяти владельцам».
С иностранными инвестициями дело тоже обстоит не лучшим образом. По данным компании Colliers, в 2018 году в Петербурге доля внешних инвестиций в коммерческую недвижимость достигла рекордных 36%, но связано это не столько с желанием иностранцев иметь недвижимость и бизнес в России, сколько с выжидательной позицией российских инвесторов. В основном этот показатель был достигнут за счет двух крупнейших сделок – покупки сети «К-Раута» компанией Leroy Merlin и «Невского центра» PPF Real Estate. Предметом сделок стали торговые центры, которые генерируют большой поток кэша даже после пяти лет падения доходов населения.
В целом же, по мнению Юрия Борисова, управляющего партнера «АйБи Групп», в ритейле Петербург откатился в 2009 год. И если падение доходов не будет остановлено, а все ресурсы государства будут направлены на подавление инфляции еще год или два, то в торговые центры некому станет ходить. «Экономику необходимо насытить денежными знаками; сегодняшняя монетарная политика Центробанка вызывает грусть и недоумение», - отметил он.
Сейчас в коммерческой недвижимости все внимание приковывают к себе новые форматы, рассчитанные на потребителей с небольшими свободными деньгами – коворкинги, коливинги, апарт-отели и хостелы. Они позволяют строить множество небольших проектов в рамках одной сети.
Гвоздем делового ужина стало пари, заключенное Андреем Лушниковым и вице-президентом банка ВТБ Александром Ольховским. Предмет спора: вырастут ли цены на жилую недвижимость на 20% до следующего MIPIM. Обе позиции аргументированы.
Андрей Лушников
«До июля 2019 года строительные компании попытаются получить как можно больший объем наличных, поэтому цены на квартиры будут снижаться. Сейчас они готовы продавать со скидками до 25%. С 1 июля ситуация кардинально поменяется. Проектов станет гораздо меньше. И цены на качественные проекты вырастут. Есть и объективная причина – 15% от бюджета проекта придется отдавать банкам».
Александр Ольховский
«Спрос на жилье комфорт класса достаточно низок – парирует Александр Ольховский. - Конечно, ипотека будет поддерживать спрос, но объем предложения в ближайший год останется достаточно высоким - в Петербурге не меньше 3 млн кв.м. Этого хватит для того, чтобы удержать цены в рамках плавного роста. Неплохо бы обеспечить кровеносную систему экономики теми денежными средствами, которые позволили бы двигаться вперед, в том числе – в жилищном строительстве. Но монетарная политика государства такова, что этих денег не предвидится».
На рынке стройматериалов перспектив для роста цен также не просматривается. «На 20% цены на жилье вряд ли вырастут, - считает Алексей Марфутенко, генеральный директор компании «Ладный дом». - Застройщики уже поднимали цены, так как дорожали строительные и отделочные материалы, и возможностей для нового роста я не вижу».
Поводом для осторожного оптимизма стала продекларированная Смольным позиция по отношению к предпринимателям. Новый председатель комитета по инвестициям Роман Голованов, принявший участие в дискуссии, продемонстрировал готовность властей к последовательному диалогу с бизнесом и к поиску новых точек роста в экономике Петербурга.
«Мы надеемся, что период инвестиционного застоя в Петербурге закончился, - подвел итог встречи Андрей Лушников. - Без государственного участия добиться инвестиционного оживления невозможно, хотя объективные предпосылки для него есть: инвестиционный ресурс имеется, как и не заполненные перспективные ниши в Петербурге. Здесь собрались люди, которые – каждый в своем сегменте - стараются качественно делать проекты. Но важно, чтобы государство видело своих деловых людей, их интересы, тогда к нам потянутся и чужие. Нет смысла бегать за иностранными инвесторами, пока своим нехорошо. Бей своих, чтобы чужие боялись – это верный принцип, но он работает на инвестиционный отток: чужие, действительно, боятся, когда получают негативные сигналы от домашних инвесторов».
Неожиданным сюрпризом для гостей вечера стало российское вино, которое привезли энтузиасты из Winner.club. На Лазурном берегу органично «звучало» игристое ESSE Brut Zero, а красное Каберне Фран премиальной линейки KACHA VALLEY гости сравнили с французским образцами и обсудили перспективы российского виноделия.
Основные выводы
Елена Кром
Шеф-редактор РБК Петербург
Блокчейн и санкции, как тема для разговора, в этом году неактуальны. Деньги у богатых россиян по-прежнему есть и инвестируются как в России, так и за ее пределами. Иностранные инвесторы, имеющие значительный рублевый оборот в России, периодически покупают активы у других иностранцев. За счет таких сделок перехода объектов от уходящих к остающимся иностранцам доля западных инвестиций в петербургскую недвижимость в прошлом году оказалась весьма весомой. Перспективными для себя направлениями вложений петербургские и московские девелоперы считают «шеринговую экономику» - коворкинги и коливинги – а также инфраструктуру для туристов. Кроме того, россияне приобретают недвижимость на Западе – скажем, в Антибах – не только для себя, но и для реализации девелоперских проектов. Торговые центры находятся под давлением низкой покупательской способности и ожидают переформатирования.
Организаторы BestDinner: ГК «БестЪ» и Arendator.ru, генеральный партнер «ЛИИС», официальный партнер SMART Company, юридический партнер «Дювернуа Лигал», партнеры: BPS-Development, компания Statio, ГК «Ладный Дом», Tellus Group и ГК «Региональное управление». Официальный деловой партнер РБК Петербург.
фото обложки: S. D'HALLOY - IMAGE & CO